曾一直想：有一個大房子，面朝大海，春暖花開。
現在還是在想，特別是聽到說又有新政，房價要跌啦。
但是房價走勢，各種預測讓人霧里看花，跌？不跌？漲？還漲？
可是不論價格走高走低，有需要的還是要買房。那么，何時才是買房的最佳時機？業內人士指出，買房有8個技巧，其中買房自住者應該買跌不買漲。
一、看銀行對房貸的態度
普通買房人看市場的方法很簡單，那就是看銀行對買房貸款的態度。一般而言，銀行對貸款的態度比專家的話真實、準確，可信度更高。
銀行手松，說明市場看好，投資客涌動，房價一般呈上漲趨勢；銀行手緊，說明市場風險加大，政策調控，投資客抽身，絕大部分賣家著急，買家觀望，房價一般呈下跌趨勢。
二、通過平均價看供需比
有專家說平均價格下跌是因為市場上出售的某類房子增多，業內人士說如果供給增多真實需求也增多，則此類房屋的價格持平或者小幅上揚，此時是買不到便宜房子的；如果供給增多真實需求保持不變，則此類房屋的價格立刻下跌，此時才是購買房屋的最佳時機。
三、先別急著買導向類的房屋
一般來說政策導向類的房屋在政策導向初期價格上揚，后期隨著供給的增多而價格下滑，這時下手也不遲。
四、有自住型客戶“買跌不買漲”
買房自住者，房價的漲與跌其實都只是一個數字而已，最關鍵的是同樣的房子買的時候付了多少錢。在下跌時買入的價格肯定低于上漲時買入的價格，所以應該“買跌不買漲”。
五、推銷房子的中介電話多
中介向你推銷房子的陌生電話少，證明市場行情好，市場上并不缺客戶，這時不是買房的時候；房產中介向你推銷房子的陌生電話多，證明市場行情不好，市場上買房的客戶少，跟房東討價還價的機會就多。
六、養房成本提前算仔細
相對而言，社區越大，使用和維護成本越低。因為，買了房子不等于您可以免費享用社區所有設施和服務。會所、地下車庫這些您用的時候都得花錢；大堂越豪華、公共設施越多，您所付出的費用越多；一個樓門里的戶數越少，您要攤的電梯費用就越多。養房的費用，買房時不能不考慮。
七、買“預期”才有升值潛力
購房要學會買“預期”，這樣今后的升值潛力才大。最好是在政策還未明朗之前買。當然，前提條件是消息的來源一定要準確。
八、普通買房人不必一步到位
普通買房人首先考慮方便、實用，不必一步到位。理想的房子，其實是個相對的概念，今天理想未必明天就理想，方便實用才是最實在的。
而且，買房前定好自己的目標，多比多看。入住后則不比較、不計較，心理上的平衡比任何物質上的享受都重要。
確定好買房了，那就繞不開：房貸！
全款買還是貸款買，貸款多少合適?
當然是貸款買啦，用銀行的錢，豈不樂哉，如果你是土豪，請隨意，現金實在沒地兒去啦，買個房子玩玩，就不多說啦。
建議：貸款買，能用公積金貸款買是最好的啦，公積金政策近幾年也是在不斷的放寬，買房，租房都可以用。如果你房子總額多，貸款還可以公積金和商業貸款混合貸，是不是很人性化。
現在5年以上，公積金貸款現在的利率是3.5%，商業貸款也在4.9%，用商業貸款利率城市不同各地還會有小幅度的折扣。
如果貸款，貸多長時間合適，要提前還款嗎
先來舉個例子：地點坐標：北京，假設，首付30% ，公積金和商業貸款混合貸款，公積金：4.05% 商業貸款：6.15%，公積金貸款120萬，商業貸款280萬，貸款400萬。
很多朋友看到30年，等額本息的總利息是421.5萬，等額本金332.1萬，尼瑪，坑爹啊，銀行收了我們這么多利息。
但是我們換位思考，投資的利息只要大于6.15%，假如現在主流P2P平臺10%，那么如果不還銀行的錢，而是投資收益大于10%，那我們的資金又多創造了3.85%的利息哦，比我們現在的一年期定期存款都高，你說合算不合算。
建議：按最長的時間貸款，能貸30年，就貸30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投資，不用著急還銀行貸款的。
提前還款，就看你想不想在用銀行的錢投資嗎？自由選擇權在你們手上哦。
等額本息or等額本金
首先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。
等額本金還款方式比等額本息還款方式下，同樣的年限，但是利息支出會高出很多，上圖大家應該也看到了。所以，如果選擇了等額本息還款方式，就感覺自己吃了很大的虧似得。
但是，真的是這樣嗎？
其實無論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計算都是用你借用銀行的本金余額，乘以對應的月利率（約定的年化利率/12個月），計算出自己當月應該償還銀行的利息的。也就是說，兩種不同的還款方式，利率水平其實是一樣的。之所以計算出的利息不同，其實是因為你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要還的利息就多；借的本金少，要還的利息就少。
舉個例子：
如果借款100萬，20年還清，年利率6.15%，則月利率為0.5125%。
1.假設等額本金，則月還款本金為：100萬/240個月，即每月為4167元；
（1） 第一個月還款利息為：100萬*0.5125%=5125元，則第一個月的實際還款額為4167+5125=9625元。
（2） 第二個月剩余本金為100萬-4167=995833元，則第二個月要還的利息為：
995833*0.5125%=5103.64元，則第二個月的實際還款額為4167+5103.64=9270.64元
以此類推
等額本金下20年共還款約161.7萬元，共支付利息61.7萬元。
2. 如果是等額本息，借款100萬元，20年還清，年利率6.15%，月利率0.5125%，則每月還款額（含本、息）為7251.12元。
（1） 第一個月計算出的利息同樣為5125元，第一個月只歸還了本金7251.12-5125=2126.12元；
（2） 第二個月計息的基礎是上個月的本金余額，即100萬-2126.12=997873.8元，則第二個月應還的利息是5114.10元，即第二個月歸還的本金為2137.01元
以此類推
等額本息下，20年共還款約174萬元，共支付利息74萬元。
通過上面的計算，是不是可以看出：兩種不同的還款方式，都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個更合算的問題。等額本金與等額本息相比，因為之前月份每個月都比等額本息的還款金額大，所以其實就類似于每個月都有部分提前還款，通過這種每個月的提前還款減少了本金余額，占用利息自然就少了。其實如果不選擇等額本金的方式，而是在你有錢的時候專門做一大筆的提前還款，效果也是差不多的。你最終利息高，是因為你每個月占用銀行的本金多造成的，并不是銀行設計要多賺你的利息。
所以，如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會小。等什么時候有資金的時候適當做些提前還款，同樣能夠達到降低利息支出的效果。
等額本金所還利息少，但是初期還款壓力大；等額本息月還款金額相同，但是利息稍多。
借用銀行的錢，我們把結余下來的錢，投資利息只要比銀行高，其實就是賺的，個人比較偏好等額本息，投資收益大于銀行利息，就是劃算的，所以相當于在利用銀行錢做投資了。
另外：如果網貸款平臺，等額本息還款，對于投資者來說，實際的收益又是怎樣的呢？用10000元投資一個12個月的項目，年化收益12%，一年后你的本息合計有多少？一年后回款10661，實際年化6.61%，而目前我們多多智富平臺一個月的項目就年化率高達16%了，每月復投收益倍增，基價值遠遠高于6.15%的商業貸款。
結論：建議選擇等額本息的還款方式，理由一，買房前期已經拿出了大額的現金，還款初期還款壓力較大，等額本金前期還款數值多。隨著生活水平提高，可支配現金會越充沛，這個時候無論提前還款還是投資都會比較從容滴哦。
哪類人適合提前還款vs不用提前還款
提前還款三類人：
1.傳統保守黨：錢只存銀行，不做任何投資，不學習，不了解，不愿意承擔任何風險的朋友，還是提前還了吧，為了生活更踏實的明智選擇。
2.不想要任何的負責，覺得欠錢很有負擔，心里壓力超級大的朋友，為了你更好的睡眠質量，請你還了吧。
3.這一類是高人哦，還了房子的錢，又拿無貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友，相比你肯定有非常靠譜的投資渠道，并且肯定高于抵押貸款的利率，如果你身邊有這樣的朋友，請注意，請抱大腿，土豪，帶多多君一塊玩吧。
建議不用提前還款的類型：
1.公積金貸款，商貸7折，8折，公積金貸款利率才4.05%，余額寶的投資你就已經平了，這么低的成本，你就偷著樂吧。
2.等額本金還款期限已經超過三分之一，剩下的利息已經越來越少，不用選擇提前還款了，本金都已經還了大半了，每個月還的利息部分已經比較少了哦。
等額本息還款期已經超過二分之一，可以提前還款，但是看準時間，節省的利息會比較多，其實節省的利息已經沒有多少了。
最后說上一句，其實思路很簡單，找到年利率大于4.05%，6.15%的投資產品就ok啦，你就在用銀行的錢掙錢。
現在的經濟大環境，是降息通道，借的錢越長越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。
結論：首先，如果能借到銀行的錢，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。為什么？因為中國實際上長期是高通脹、低利率，甚至長期是負利率。你借到銀行的錢，其實就是等于賺到了。
延伸閱讀：比樓市泡沫更可怕的是：你一直沒買房！
最近，關于房地產泡沫的爭論又變得熱火朝天了，大家搞不懂房價為什么又漲得那么瘋，擔心一線城市的房價再這樣下去會不會直接崩盤？大家寄希望于政府發大招直接把樓市KO了，……總之，關于中國房地產未來的命運，再一次成了舉國上下最大的熱點。
但，我想說的是，我們這段時間所討論的關于中國房地產的一切議題，在8年前的2007年，甚至在12年前的2004年，都曾經被熱火朝天的討論過，現在的這些爭論，既沒有太多，也沒有太新。這段時間公共輿論所討論的一切議題，都讓我感覺無比的熟悉。
比如：關于中國經濟和地方財政過度依賴土地和房地產的問題，關于房地產是否綁架了中國國民經濟的問題。
比如：關于深圳，關于中國的房價是不是在趕頂，會不會重蹈日本東京當年的大崩盤，在2007年也被集中的討論過。王石在幾年之前也公開警告過：中國樓市會重蹈日本覆轍。
比如：關于還要不要買房，成了所有的問題中最終極之問，房價都漲成這樣了，還要不要買房？還要不要買房？
…………
唯一的不同是，之前每一次都有任志強大義凜然的點火發炮。這次沒有了，向他致個敬。
但這不是重點，我只想用幾個最典型的例子，來講幾個最樸素的真實面，我認為這些真實被有意無意的忽視了。
第一個，是美國123年的房價史
卡爾·凱斯和羅伯特·席勒編制了著名的Case-Shiller房價指數——席勒是2013年諾貝爾經濟學獎獲得者，就是那個老是看空中國房價的人。
這個指數說：在美國1890-2013年長達123年的歷史中，下跌的年頭是28年，上漲的年頭是95年，跌幅最深的一次是2008年，-18%。連續下跌達到5年的只有兩次，一次是1929-1933年的大蕭條時代，累計跌幅是26%。一次是2007-2011年的金融風暴時代，累計跌幅是33%。整體上，美國的房價在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，略高于美國2.8%的通脹率。
這123年中，美國出現三次十年累積漲幅超過100%的大牛市，分別是在1938-1954年、1969-1986年、1995-2007年。
雖然這個指數其中一個研究結論說：長期來看，美國房價的漲幅基本等于通脹率。但看那個曲線，以0.25%的速度連續漲了100多年，它論證了兩個鐵一般的事實：1、長期看，房價是上升的。2、房地產是抗通脹的好品種。
放到單個城市看，比如紐約，長期看，也基本如此。紐約在1988-2012年長達25年的時間里，房價增長率正好是美國的通脹率。
第二個，是東京半個多世紀的房價史
日本的故事大家都很清楚了，太多人拿中國樓市和日本樓市對比了，2009年之后，網上流傳的那個中日樓市泡沫對比圖，都很清晰的把崩盤時間都預測出來了，可惜沒兌現。
簡單說吧：日本房價是在1985年廣場協議之后，開始出現趕頂的。大約1991年開始崩盤，到大約2005年到底，最大跌幅達到70%，房價又回到了20年前也就是廣場協議那一年。
但你們只看到日本泡沫破滅后痛苦的經歷了“失去的20年”，但同樣不能忽視的是，在“失去的20年”之前，日本GDP從1960年代開始便保持了每年高達10%的經濟增長。房價從1960年代甚至更早就已經開始騰飛，基本是一直飛到1990年代，前后經歷了超過30年的樓市繁榮，日本六大城市地價上漲了56.1倍。這也是事實。
第三個，是香港30多年的房價史
香港在97年亞洲金融風暴期間，房價暴跌了一半以上，一直跌到2003年SARS危機，連跌5年，東京和香港房價跌起來的勁爆，比紐約流弊多了。
但問題是，你看亞洲金融風暴之前和SARS危機之后，香港房價漲了多少年？亞洲金融風暴之前，香港房價也有好幾次牛市熊市，但基本都是“小熊大牛”。
從1980年到1997年前夕，17年的大周期里基本都是在上漲，漲幅有8-9倍。2003年之后到今天，也是10多年，房價也基本是一直在上漲，中間有調整也是小幅度，整體也房價早已超過了1997年的高點，去年均價大約到了9萬元/平方米。全球最貴的分層住宅價格，一直都要靠香港來刷新。這也是事實。
就講這幾個最樸素的真實面
一、在歷史的長河中，那種房價暴跌50%、80%的大崩盤、大蕭條，沒幾回。
20世紀到現在100多年，大崩盤倆手掌就能數過來。像大蕭條、日本樓市崩盤、金融風暴，這些在每一個國家或地區都是幾十年甚至上百年才來那么一回的。像日本那樣一下子來個“失去的20年”，更是比較罕見的個案了。在你一生的時間里，可能會真正遇到那么一次，我說的真正遇到，是指在你成年能夠獨立投資獨立承擔風險的那個勞動階段。也許你因此暴富了也許你因此破產了，但就算你想多經歷都不會有更多機會。
二、毫無疑問，泡沫總是會破的。同樣毫無疑問的是，泡沫在破滅來臨之前房價會連漲很多年。
地球上還沒有永遠只漲不跌的房價，美國、日本、香港這些更成熟的房地產市場，在過去的100多年里，他們都無一例外的經歷了大崩盤。認為中國可以例外的，是在侮辱別人的智商。不要覺得中國的房價連漲10幾年是多么新鮮的事情，很多地方都出現過。拉長一點看，泡沫的破滅都是不可避免的。
但這些年來，我們總是過于強調崩盤的恐怖性，這太片面。大崩盤的確很恐怖，一夜之間全完了。但，你看看那些地方，在崩盤之前，房價連續上漲了多少年？美國三次大牛市每次的跨度都是10年以上，日本是30個年頭，香港是17個年頭，中國從房改之后，除了2008年，也基本是17年一路上漲。
越激烈的崩盤，前面一定是越長時間的房價上漲。
三、預測泡沫是徒勞的，堅持任何一種觀點都會有對的那一天。
中國樓市從2002年起，就不斷有專家告誡我們：樓市要崩盤了，不要買房。結果房價漲了10幾年，崩盤還是沒有等來，倒是自己離房子越來越遠了。
再強大的政府、再流弊的經濟學家，誰也預測不到、誰也擋不住商業大周期的突襲。預測泡沫都是徒勞的，成功逃過泡沫更是少部分人才會有的狗屎運。
長遠看泡沫遲早是會破的，就像長遠看人總是會死的一樣，難道這樣，你要每天把自己活得苦逼逼的？
這世上最不靠譜的事就是預測不可知的未來了，最簡單的一個法子：如果你永遠只堅持一種觀點，一定是對的。比如，你每年都公開說一次：房價一定會跌的。看過去那些地方的房價史，一般最長也就30年吧，你一定會答對一次的。
四、長期看，因為害怕泡沫而不去買房，個人所承擔的損失要遠遠大于躲過泡沫的收益。因為一個大泡沫的形成和破裂，有可能橫跨你的一生。
美國兩次大崩盤，橫跨了接近一個世紀。日本在大崩盤之前房價漲了30年。回頭看，中國房改以來，也有18年了。你的人生，有幾個18年？有幾個30年？為了等一個到現在都還沒來的大崩盤，可能你要錯過好幾次改善自己的機會。比如：2005年之前，2008年，2010年。我想說的是：財富不是最重要的，時間才是，學習才是。
在深圳，即便是你遲至2013年在關內買一套四房，今天你也可能是一名千萬富翁了，至少，你不用面對現在已經漲到1000萬才能買一套的房子焦慮了。
所以，這樣的虛無縹緲的大崩盤，你根本沒有必要老是想著它，它愛來不來。五、我看到的是，房地產是儲藏財富和抵抗通脹的最好方式。
也許有更好的，但是，和普通老百姓攸關又最沒有專業門檻的，就是房地產了。看看美國、香港那些數據，結論很鮮明，香港房價在98年亞洲金融風暴之后依然創了新高。每一個國家的房地產在長期過程中，都會表現出上漲，期間會經歷多次的小調整，但基本都是：漲起來很兇猛，跌起來一般般，最后來一個大泡泡收尾，再重新開始。
泡沫是很可怕，但最可怕的是，你因為擔心那個不知道啥時候來的泡沫而選擇了什么都不做。那么，即便泡沫崩潰了，你自信有錢去抄底嗎？房地產至少還能跑贏通脹，但你只持有的現金卻在時間的流逝中，全貶值了。
總之，中國的房價，一線城市的房價，不要指望它沒有泡沫，不崩盤，對這一點我從來沒有懷疑過。因為我們從來沒有經歷過崩盤，所以才會相信房價永遠上漲的神話。但市場就是市場，不存在特殊。即便你不斷使用大規模的刺激手段，也不過是把泡沫發生的時間向后推延而已。
我們最應該學習的，是如何面對泡沫。
（來源：每日經濟咨詢）
