不少城鎮居民傾向于去遠郊區購買農村房屋，因此引發的糾紛也日益增多。7月13日，記者從北京市懷柔區人民法院獲悉，受近年來農房增值的影響，以買房人不具備購買農房主體資格為由，賣方起訴要求確認合同無效的現象較為顯著。
在何種情況下，農房買賣合同會被認定為無效？懷柔法院雁棲法庭庭長李志國表示，對于非同一集體經濟組織成員之間購買農房、城鎮居民購買農房的，時至訴訟之際買房人仍然不具備農房所在集體經濟組織成員身份的，司法實踐中一般認定買賣合同無效。
城鎮居民購買農房 買賣合同被判無效
王某夫婦是懷柔區廟城鎮某村村民。2009年7月19日，王某夫婦與房某夫婦達成《房產買賣協議書》，約定將自己的農房賣給房某夫婦，房某夫婦支付房款30萬元。不過，房某夫婦是城鎮居民，且不是該村集體經濟組織成員。
房某夫婦購房后一直閑置，沒有新建和增加設施。王某夫婦在經營場地被征用后無處居住，就向村委會申請建房，因原房產仍登記在這對夫妻名下，他們申請建房未果。因認為房某夫婦不具有購買涉案房屋的資格，王某夫婦訴至懷柔法院，請求判定買賣合同無效。
“該房屋是在中介的介紹下購買的，簽訂《房產買賣協議書》時，買賣雙方以及中介都在場，且均在協議書上簽了字，不同意合同無效。”房某夫婦辯稱。最終，法院支持了王某夫婦的訴訟請求。
“違反法律、行政法規的強制性規定的合同為無效合同，無效的合同自始沒有法律約束力。”懷柔法院雁棲法庭副庭長趙成杰介紹說，宅基地使用權系權利人基于其農村集體經濟組織成員身份，依法對集體所有的土地享有占有、使用、建造住宅及其附屬設施的權利。宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得。
趙成杰表示，雙方簽訂《房產買賣協議書》時，房某夫婦不具備該村集體經濟組織成員身份，雙方簽訂的《房產買賣協議書》違反法律、行政法規的強制性規定，應屬無效，因此，法院對王某夫婦的訴訟請求，予以支持。
農房買賣糾紛增多 法院提醒購房需謹慎
作為北京市的遠郊區之一，懷柔的農村房屋買賣市場活躍。據懷柔法院統計：近三年來，該院共受理農村房屋買賣合同糾紛案件391件。其中，2015年該院受理56件，2016年受理70件、2017年受理160件、2018年上半年受理105件，受理案件數量上升趨勢明顯。
懷柔法院統計發現，非同一集體經濟組織成員之間糾紛占比高，多數是起訴城鎮居民購買農房要求確認無效。李志國分析說，涉案合同的訂立時間往往較早，在買賣合同訂立之后的較長的期限，賣方均未主張合同效力問題，后起訴要求確認合同無效與近年農房升值因素具有較大關聯性，“拆遷因素導致農房增值為糾紛產生重要原因”。
在涉及農房買賣的案件中，常存在一房屋多賣的情況。 “連環買賣房屋，增大了查清的事實難度。”李志國表示，由于擔心法院判決合同無效，部分買房人往往抗拒訴訟，導致買房人另行轉賣情況不易查清，加大法院處理此類案件的難度。對于雙方當事人之間存在實質性爭議的買賣合同，訂立合同時間多較早，尤其是在合同法、土地管理法修訂內容頒布實施之前訂立買賣合同，后被確認無效的，買房人從心理認知上很難接受。
合同被確認無效后，后續還會涉及房屋返還、農房價值上漲后區位補償以及房屋重置成新價問題等。李志國說，按照合同法的有關規定，各方當事人應互負返還義務，應依照彼此過錯的程度承擔相應的賠償責任。從公平原則出發，在房屋出賣人未退還購房款且賠償損失的前提下，僅判令買房人單方返還房屋，有失公允。
“從兼顧買賣雙方的利益平衡出發，原則上應當將退還購房款、返還房屋、賠償損失等事宜一并解決。”不過，他坦言，在司法實踐中，絕大多數買受人都堅持認為合同有效，當最終生效裁判確認合同無效后，針對相關損失只能另案處理。
“目前，無論是行政政策還是法律規定，均存在對非同一集體組織成員之間的農房交易持否定態度的情況。”李志國建議，謹慎進行農村房屋買賣的交易，注意遵從相關政策和法律規定。訴訟過程中，涉案當事人要認真對待法官的釋明建議，一并對損失進行主張，減少一案另訴產生的時間與精力的耗費。如在一案訴訟中未對相關損失提出主張，在房屋買賣合同最終被裁判無效后，應及時針對損失問題，通過訴訟途徑予以主張，避免拖延。
（來源：騰訊房產）
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